Copropriété Les Mésanges

La copropriété Les Mésanges, située place d’Avrinsart dans le quartier du Plateau de la Justice, fait face depuis plusieurs années à des difficultés de gestion et d’entretien qui affectent les conditions de vie des habitants. Afin d’accompagner son redressement et de garantir la sécurité des résidents, les pouvoirs publics se sont mobilisés pour mettre en œuvre différentes mesures.

Une copropriété accompagnée face à des difficultés persistantes

Afin de répondre aux difficultés rencontrées par la copropriété, la Préfecture des Vosges a pris un arrêté en 2022 confiant à la Ville d’Épinal la mission de réunir les principaux acteurs institutionnels du territoire au sein d’une commission associant notamment l’État, le Conseil départemental et la Communauté d’agglomération d’Épinal. Dans ce cadre, la Ville d’Épinal a accompagné la copropriété dans l’élaboration d’un nouveau règlement, la gestion des impayés ainsi que la réalisation de travaux d’urgence, notamment destinés à assurer la mise en sécurité du bâtiment. Toutefois, ces interventions demeurent insuffisantes pour garantir durablement la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité des occupants. La commission a donc saisi le Tribunal judiciaire afin de solliciter la reconnaissance de l’état de carence de la copropriété. Une expertise judiciaire est actuellement en cours et la décision du Tribunal est attendue au cours du second semestre 2026.

En quoi consistent les travaux d’urgence ?

Les travaux d’urgence engagés en juin 2026 sont programmés sur une durée d’un an. Ils concernent notamment la réfection des toitures, la rénovation du réseau d’évacuation des eaux et du réseau de chauffage, la sécurisation des entrées, la mise aux normes des installations électriques des parties communes, et le renforcement de la sécurité incendie.
Le montant hors taxe de ce chantier est financé par l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH). La somme restante, correspondant à la TVA, devra être réglée par les copropriétaires.

Qu’est-ce qu’une procédure « d’état de carence » ?

Un état de carence peut être reconnu par le Tribunal judiciaire lorsqu’une copropriété ne garantit pas la bonne gestion du bâtiment et la sécurité des résidents. Cette procédure permet aux autorités publiques de lancer des interventions adaptées à la gravité de la situation. Dans le cas de la copropriété Les Mésanges, la reconnaissance de l’état de carence mettrait fin au statut de copropriété et obligerait la Ville et ses partenaires à mettre en œuvre toutes les actions nécessaires à la sauvegarde du bâtiment et à la sécurité des résidents. Chaque lot (appartement ou commerce) serait alors évalué et racheté à l’amiable ou par expropriation.

Comment se déroule l’achat amiable ou l’expropriation de mon bien ?

Un aménageur sera mandaté par la Ville d’Épinal pour gérer l’ensemble de la procédure, remettre en état le bâtiment et accompagner les propriétaires et locataires.
Cet aménageur proposera une offre d’achat amiable aux propriétaires qui pourront l’accepter ou la contester. À l’issue de cette phase de négociation amiable, si aucun accord n’est trouvé, l’expropriation sera alors engagée par la Justice après qu’une Déclaration d’Utilité Publique (DUP) et un arrêté de cessibilité auront été pris.

Comment est calculé le prix d’achat des appartements et commerces qui seraient achetés par l’aménageur ?

Les prix des offres d’achat à l’amiable des lots de la copropriété seront calculés sur la base d’une estimation réalisée par les services des Domaines. Ce service public indépendant estime la valeur des biens en tenant compte des dernières ventes dans l’immeuble et dans le quartier, ainsi que l’état du bien immobilier. L’objectif est de proposer une indemnisation juste pour la perte du bien. L’offre d’achat ne couvre donc pas les éventuelles dettes personnelles des copropriétaires. En cas d’expropriation, le prix d’achat sera définitivement fixé par le juge de l’expropriation. Le prix peut être plus bas que l’offre d’achat initiale formulée à l’amiable, car le temps écoulé durant la procédure d’expropriation génère un surcoût pour l’aménageur.

Pourquoi les copropriétaires doivent-ils payer les travaux d’urgence alors que leur bien sera racheté par l’aménageur ?

Tant que le bien n’est pas vendu, son propriétaire reste responsable de son appartement ou commerce. Il est donc responsable de la sécurité de son bien. Comme les travaux d’urgence visent à résoudre des risques immédiats pour la sécurité des habitants, c’est donc le propriétaire qui doit les payer. Dans le cas des Mésanges, grâce à l’intervention de l’Anah, les copropriétaires ne payent que la part correspondant à la TVA soit 10% du montant des travaux. Les travaux d’urgence sont des travaux qu’il faudra poursuivre. Ils permettent simplement de stopper les dégradations ou les risques de danger pour les habitants. Des travaux de valorisations patrimoniales pour remettre à niveau le bâti seront indispensable par la suite. Plusieurs copropriétés ont connu des accidents dramatiques en France parce que les travaux d’urgence n’avaient pas été réalisés à temps (Vaulx-en-Velin, Marseille, etc.).

Pourquoi les copropriétaires continuent à payer les charges courantes et le « fonds travaux » ?

Les charges courantes permettent de vivre dans la copropriété : elles correspondent à la maintenance du bâtiment, et aux dépenses comme l’électricité des parties communes, le chauffage, et les assurances. Le « fonds travaux » est une obligation prévue par la loi 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il sert pour les dépenses inattendues, et les travaux non prévus par les travaux d’urgence, comme le remplacement d’une vitre cassée dans les communs, un problème de chauffage, le dépannage urgent d’un plombier, … Il permet à la copropriété de gérer les affaires courantes.

Est-ce que des solutions de relogement seront proposées ?

Le relogement sera proposé à tous les résidents concernés, aux locataires comme aux propriétaires. Un accompagnement individualisé sera mis en place pour tenir compte des situations personnelles (composition familiale, ressources financières, souhaits d’un secteur géographique particulier) afin de trouver un logement adapté aux besoins de chacun. Trois offres de logement sociaux pourront être proposées. Seules des offres de location seront proposées. L’acquisition d’un nouveau logement reste une initiative personnelle.

Quel avenir pour les logements ?

Les logements de la copropriété Les Mésanges pourraient être repris par un bailleur social qui réaliserait les travaux : modernisation énergétique, mise aux normes des installations électriques, remise en état des équipements sanitaires et des menuiseries intérieures, ainsi que la rénovation des sols, murs et plafonds.

Quel avenir pour les commerces ?

Les commerçants, dont les locaux seront conservés pendant les travaux, pourront poursuivre leur activité. Les commerçants, dont les locaux seront démolis, recevront des indemnités d’éviction. Chaque situation sera étudiée individuellement, y compris pour les relocalisations temporaires ou permanentes.